Zakup działki budowlanej to poważna decyzja, której skutki wpływają na życie inwestora przez wiele lat. W takich momentach zwracamy uwagę na cenę, korzystną lokalizację i warunki budowy, czyli te oczywiste elementy. Łatwo jednak będąc w procesie decyzyjnym zapomnieć o sprawdzeniu, czy stan działki wynikający z dokumentów jest tożsamy z warunkami w terenie. Brak sprawdzenia tego czynnika może doprowadzić do poważnych i zdecydowanie przykrych konsekwencji. Jeśli więc jesteś osobą kupującą działkę pamiętaj, żeby skorzystać z usług doświadczonego geodety. Współpraca z geodetą już na tym etapie może w istotny sposób ograniczyć jakiekolwiek ryzyko późniejszych problemów inwestora. Oczywiście nie zastąpi on notariusza czy projektanta, lecz sprawdzi granice, położenie działki, dane ewidencyjne i rzeczywisty stan terenu.
Oczywiście zakres prac wynika z indywidualnych potrzeb kupującego oraz specyfiki nieruchomości. Przyjrzyjmy się więc temu, co może sprawdzić geodeta przed zakupem działki.
Geodeta pomaga w praktycznej ocenie:
Ewidencja gruntów i budynków zawiera bardzo istotne informacje dotyczące położenia, granic, powierzchni gruntów oraz oznaczeniu ksiąg wieczystych. Przed tak poważną inwestycją, powinieneś skonsultować się z osobą posiadającą rzetelną wiedzę w tym zakresie. Pamiętaj jednak, że nie każdy zakup wymaga wykonania całej gamy czynności geodezyjnych. W wielu przypadkach wystarczy fachowa analiza dostępnych materiałów, ale to geodeta powinien zdecydować czy wykonanie pracy w terenie jest zasadne. Korzystając z wiedzy fachowca możesz uniknąć kosztownych błędów oraz zmartwień.
Przyjeżdżasz pod adres wskazany w ogłoszeniu, widzisz ogrodzenie i zakładasz, że wyznacza on w sposób prawidłowy granicę działki. Czy to dobra decyzja? Otóż praktyka geodezyjna wskazuje, że nie koniecznie. Przykładowo ogrodzenie mogło zostać wykonane lata temu, postawione bez wyznaczenia punktów granicznych. Być może przygotowane niedawno, żeby podnieść wartość nieruchomości. Niezgodność ogrodzenia z przebiegiem granicy działki wynikającym z dokumentacji to wbrew pozorom częsty problem. Zwłaszcza w sytuacji, gdy grunty osiągają rekordowo wysokie ceny, a samo położenie granic ma wpływ na decyzję o zakupie. Jeśli masz wątpliwości w kwestii rzeczywistego położenia granic działki być może należy skorzystać z usługi precyzyjnych pomiarów granic działki. W ten sposób zestawisz publiczne dane geodezyjne z prawdziwą sytuacją widoczną w terenie.
Nie możesz samodzielnie znaleźć znaków granicznych na działce? Nie martw się, nie oznacza to, że przebieg granicy jest niemożliwy do ustalenia. W prawie geodezyjnym istnieje bowiem możliwość wznowienia znaków granicznych, w przypadku gdy były one wcześniej ustalone. Istotne jest jednak, żeby istniejące dokumenty pozwalały określić ich położenie. Dokładnie te same zasady obowiązują w przypadku wyznaczania punktów granicznych ujawnionych wcześniej w ewidencji gruntów i budynków. Wykorzystanie tej dokumentacji może być szczególnie ważne, w specyficznych przypadkach.
Kiedy może być potrzebna dokumentacja:
Pamiętaj, że sytuacja nie jest przegrana nawet w sytuacji, gdy znaki graniczne są zniszczone lub niemożliwe do odnalezienia. Możesz skorzystać z rozwiązania w postaci usługi wznowienia znaków granicznych. Rzecz jasna jeśli realnie istnieje dokumentacja, która pozwoli skutecznie odtworzyć ich położenie. Zgłoś się więc do doświadczonego geodety, który korzystając z wiedzy i doświadczenia zaoferuje fachowe wsparcie.
W naszej wieloletniej historii zawodowej spotkaliśmy również sytuacje, gdy zaistniał realny spór w kwestii przebiegu granicy. Taka sprawa może wymagać postępowania rozgraniczeniowego. Gdyby jednak udało się odtworzyć położenie punktów granicznych na podstawie dokumentacji możemy mówić o wznowieniu znaków. Samo rozgraniczenie nieruchomości służy do ustalenia przebiegu granic przez wskazanie położenia punktów i linii granicznych, następnie ich utrwalenie oraz sporządzenie dokumentacji. Czynności w terenie wykonuje zatrudniony geodeta, jednak całe postępowanie prowadzone jest przez właściwy organ administracyjny w postaci wójta, burmistrza czy prezydenta miasta. Jako kupujący musisz posiadać istotną informację odnośnie zgodności osoby sprzedającej i sąsiada w kwestii położenia granicy. Takie rzeczy warto wiedzieć zanim zdecydujesz o zakupie, żeby nie znaleźć się przypadkowo w środku trwającego konfliktu. Taka wiadomość ukrywana może doprowadzić do licznych problemów.
Nie podejmuj decyzji zakupowej kierując się wyłącznie danymi dostępnymi w zamieszczonym ogłoszeniu sprzedaży. Koniecznie zapoznaj się z danymi dotyczącymi wymarzonej działki umieszczonymi w dokumentacji. Tutaj z pomocą przyjdzie geodeta, który prawidłowo odczyta informacje przestrzenne. Już na tej podstawie może zwrócić uwagę na elementy, które wymagają dalszego sprawdzenia. W rzeczywistości sam metraż działki w żaden sposób nie stanowi wartościowej wiedzy dotyczącej użyteczności działki. W istocie użyteczność działki zależy od kilku czynników.
Co wpływa na określenie użyteczności działki:
Dopiero sprawdzając pełen zestaw czynników możesz podejmować decyzję. Być może zdecydujesz się na zakup pomimo niekorzystnych warunków, ale będzie to miało wpływ na zagospodarowanie terenu. Często pominięcie tego etapu wiąże się z problematyczną realizacją budowy domu.
Geodeta samodzielnie nie decyduje o możliwości budowy domu na wskazanym terenie. Geodeta dostarcza istotne dane o położeniu nieruchomości i stanie terenu, ale nie zastąpi analizy planistycznej oraz pracy architekta czy samego projektanta. Możliwość budowy wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Mogą występować również przepisy techniczne oraz inne ograniczenia w kwestii konkretnej działki. Zakup działki to tak poważna decyzja, że wymaga szerokiego spojrzenia na cały projekt. Oczywiście geodeta wykonuje swoją część analizy, jednak decyzja o inwestycji powinna uwzględniać również kwestie prawne czy planistyczne. Fachowcy posiadają swoje kompetencje zawodowe i w celu wartościowej oceny inwestycji należy z nich skorzystać.
Czy zawsze zlecać pomiar przed zakupem działki?
Odpowiedź jest zależna od konkretnej sytuacji. Jeśli posiadasz komplet dokumentów, działka ma widoczne granice, nie jest obciążona sporami sąsiedzkimi a Ty nie planujesz natychmiastowej budowy, możesz odpuścić zlecanie prac terenowych na tym etapie. Ale życie bywa przewrotne i czasem warto jednak dokonać dodatkowej weryfikacji inwestycji.
Kiedy warto zdecydować się na weryfikację?
Istnieje więc szereg sytuacji, gdy warto pochylić się nad rozpoczęciem współpracy z geodetą przed zakupem. Nie ma co ukrywać, że koszt wcześniejszego sprawdzenia inwestycji jest raczej niewielki w porównaniu do kosztów, które mogą powstać po zakupie.
Załóżmy, że na podstawie wskazanych wcześniej sytuacji decydujesz się na współpracę z geodetą przed zakupem nieruchomości. Warto, żebyś wiedział, jakie dokumenty powinny zostać przedstawione w przypadku konsultacji z geodetą.
Geodecie powinieneś przekazać:
W skrócie komplet dokumentów i precyzyjnie określone cele prowadzą do sprawnej i owocnej współpracy.
Działka oglądana w terenie może wyglądać całkiem atrakcyjnie. Niewprawione oko może nie zauważyć potencjalnych trudności, które ujawnione na późniejszym etapie staną się realnym problemem. Oczywiście nie wszystkie obserwacje i uwagi fachowca sprawiają, że powinieneś zdecydować o zaniechaniu inwestycji w nieruchomość. Ale więcej informacji sprawia, że decyzję podejmujesz świadomie.
Planujesz zakup działki w Poznaniu lub Wielkopolsce? Masz wątpliwości dotyczące jej granic lub stanu geodezyjnego? Skontaktuj się z nami, żeby wspólnie ustalić zakres weryfikacji adekwatny do konkretnej nieruchomości.